Osoby fizyczne oraz inwestorzy komercyjni, którzy planują budowę obiektów na starych zasadach, muszą się spieszyć. Od 01 lipca 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy nie będą wydawane bezterminowo. Plan ogólny ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Każda gmina ma obowiązek sporządzenia planu ogólnego do 30 czerwca 2026 r.
Zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
24 września 2023 r. weszła w życie zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy te wprowadzają swego rodzaju rewolucję. Reforma planistyczna zobowiązuje gminy do sporządzenia planu ogólnego, które mają zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Zmiany będą dotyczyć:
- Uchwalenia planu ogólnego;
- Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI);
- Rejestru Urbanistycznego;
- Partycypacji społecznej;
- Obszaru uzupełnienia zabudowy.
Plan ogólny – co to?
Zgodnie z zapisami ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) dla obszaru gminy rada gminy uchwala plan ogólny gminy, zwany dalej „planem ogólnym”. Jak widać plan ogólny będą musiały uchwalić wszystkie gminy.
Zgodnie z zapisami ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) dla obszaru gminy rada gminy uchwala plan ogólny gminy, zwany dalej „planem ogólnym”. Jak widać plan ogólny będą musiały uchwalić wszystkie gminy.
Plan ogólny gminy będzie składać się z formy tekstowej, w której znajdować się będą jego ustalenia oraz uzasadnienia, a także z formy cyfrowej. Forma cyfrowa zawierać będzie dane przestrzenne. Będzie składać się on z dwóch części:
- określenia stref planistycznych – zawiera uzasadnienia umiejscowienia osiedli mieszkaniowych, terenów zielonych itp.;
- określenia gminnych standardów urbanistycznych – zawiera m.in. warunki budowanych obiektów czy też minimalnej powierzchni biologicznie czynnej.
Projekt planu ogólnego – jak się go sporządza?
Każda gmina ma obowiązek stworzyć plan ogólny gminy. Samorządy będą go tworzyć w oparciu o ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Drugim aktem prawnym branym pod uwagę przy opracowywaniu projektu planu ogólnego będzie rozporządzenie ministra rozwoju i technologii w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów.
Pierwszym, głównym etapem w uchwaleniu planu ogólnego, jest etap składania wniosków przez mieszkańców danej gminy oraz inwestorów, którzy planują inwestycję na terenie danej gminy. Wnioski może złożyć tak naprawdę każdy zainteresowany, nie musi to być nawet podmiot związany z daną gminą. Funkcjonuje gotowy formularz takiego wniosku do pobrania, który wystarczy uzupełnić odpowiednimi danymi. Dzięki temu interesariusze mają wpływ na wygląd planu ogólnego. We wniosku znajduje się miejsce na określenie postulatów dotyczących stref planistycznych, wskaźników urbanistycznych czy też zasięgu obszarów uzupełnienia zabudowy.
Po zebraniu wniosków do planu ogólnego, w jednostkach samorządowych odbywają się prace projektowe. Taki projekt planu ogólnego musi zawierać prognozę oddziaływania na środowisko naturalne. Dopiero wtedy projekt może zostać przekazany do dalszych prac polegających na opiniowaniu oraz doprecyzowaniu pod względem obowiązującej ustawy.
Kolejnym etapem są konsultacje społeczne projektu planu ogólnego. Jeżeli pojawiają się jakiekolwiek uwagi, są one rozpatrywane. Następnie skorygowany projekt planu ogólnego zostaje skierowany do uchwalenia.
Strefy planistyczne
Ustawa przewiduje 13 rodzajów stref planistycznych, które będą stanowić istotny element uchwalonego planu ogólnego. Oprócz tego konieczne jest ujęcie w nim gminnych obszarów urbanistycznych.
Zgodnie z przepisami ww. ustawy, gmina może wyznaczyć następujące strefy planistyczne:
- Strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW);
- Strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ);
- Strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową (SZ);
- Strefę usługową (SU);
- Strefę handlu wielkopowierzchniowego (SH);
- Strefę gospodarczą (SP);
- Strefę produkcji rolniczej (SR);
- Strefę infrastrukturalną (SI);
- Strefę zieleni i rekreacji (SN);
- Strefę cmentarzy (SC);
- Strefę górnictwa (SG);
- Strefę otwartą (SO);
- Strefę komunikacyjną (SK).
Strefy planistyczne nie mogą one na siebie nachodzić pod względem terytorialnym – dany obszar może być przypisany tylko jednej strefie planistycznej.
Każda ze stref planistycznych musi mieć przypisany konkretny profil funkcjonalny, który jest określany przy uwzględnieniu poszczególnych klas przeznaczenia terenu. Pod tym względem należy wyodrębnić:
- Profil podstawowy – do każdej strefy planistycznej przypisane są obowiązkowe profile podstawowe, które są narzucone przez ustawę i rozporządzenie;
- Profil dodatkowy – do każdej strefy planistycznej można dodać jedną lub kilka nieobowiązkowych klas przeznaczenia terenu.
Każda gmina może mieć wpływ na charakter poszczególnych stref planistycznych poprzez gminne standardy urbanistyczne, tj. dokument, który może spełniać zadanie dotyczące określenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, o których mowa w art. 13e oraz 13f ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.
Postaram się przedstawić najbardziej interesujące – z perspektywy inwestora – strefy planistyczne ze wskazaniem profilu podstawowego i dodatkowego:
Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną
Profil podstawowy
- Teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej
- Teren usług
- Teren komunikacji
- Teren zieleni urządzonej
- Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
- Teren zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej
- Teren handlu wielkopowierzchniowego
- Teren zieleni naturalnej
- Teren ogrodów działkowych
- Teren lasu
- Teren wód
Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną
Profil podstawowy
- Teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej
- Teren usług
- Teren komunikacji
- Teren zieleni urządzonej
- Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
- Teren zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej
- Teren ogrodów działkowych
- Teren zieleni naturalnej
- Teren lasu
- Teren wód
Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową
Profil podstawowy
- Teren zabudowy zagrodowej
- Teren produkcji w gospodarstwach rolnych
- Teren akwakultury i obsługi rybactwa
- Teren komunikacji
- Teren zieleni urządzonej
- Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
- Teren wielkotowarowej produkcji rolnej
- Teren rolnictwa z zakazem zabudowy
- Teren biogazowni
- Teren usług
- Teren zieleni naturalnej
- Teren lasu
- Teren wód
Strefa usługowa
Profil podstawowy
- Teren usług
- Teren komunikacji
- Teren zieleni urządzonej
- Teren infrastruktury technicznej
Profil dodatkowy
- Teren składów i magazynów
- Teren elektrowni słonecznej
- Teren zieleni naturalnej
- Teren lasu
- Teren wód
Ustalanie stref planistycznych
Przy wyznaczaniu stref planistycznych do planu ogólnego należy uwzględnić w szczególności obszary, na których możliwe będzie realizowanie funkcji mieszkaniowej. Oprócz tego uwzględniane mają być obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy.
Przewiduje się, że suma chłonności terenów niezabudowanych dla strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz strefy wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową nie może być mniejsza niż 70% dla terenu całej gminy. W sumę chłonności terenów niezabudowanych wlicza się luki w zabudowie, która już istnieje. Wskaźnik ten nie może być większy niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w całej gminie. W przypadku, gdy suma chłonności terenów niezabudowanych w trakcie wyznaczania stref planistycznych przekracza 130%, wtedy dopuszcza się wyznaczenie wcześniej wymienionych stref planistycznych na tych obszarach. Na pozostałych obszarach gminy, takie strefy nie mogą już zostać wyznaczone.
Gminne standardy urbanistyczne – rola i znaczenie w systemie planowania przestrzennego
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza instytucję gminnych standardów urbanistycznych, które mogą – w zależności od decyzji organu uchwałodawczego – obejmować również standardy dostępności infrastruktury społecznej. Podstawową funkcją gminnych standardów urbanistycznych jest określenie parametrów zagospodarowania przestrzennego w granicach stref planistycznych ujętych w planie ogólnym gminy. Przepisy przewidują obligatoryjne ustalenie:
- maksymalnej intensywności zabudowy nadziemnej,
- maksymalnej wysokości zabudowy,
- maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy,
- minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.
W przypadku, gdy rada gminy zdecyduje się na rozszerzenie standardów o elementy dostępności infrastruktury społecznej, obowiązkowe staje się zapewnienie określonego poziomu dostępności do obiektów użyteczności publicznej – w szczególności:
- szkół podstawowych,
- terenów zieleni publicznej.
Zgodnie z przepisami, w terenach miejskich maksymalna odległość dojścia do szkoły podstawowej nie może przekraczać 1500 metrów, natomiast poza miastem limit ten wynosi 3000 metrów. Dystans liczony jest wzdłuż ogólnodostępnych ciągów pieszych – od granicy działki ewidencyjnej do wejścia do budynku szkoły.
Analogiczne uregulowania odnoszą się do dostępności terenów zieleni publicznej. W tym przypadku:
- odległość od działki ewidencyjnej do terenu zieleni o powierzchni co najmniej 3 ha nie powinna przekraczać 1,5 km,
- w przypadku terenów o powierzchni powyżej 20 ha, dopuszcza się zwiększenie dystansu do 3 km.
Spełnienie powyższych standardów stanowi przesłankę warunkującą możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji o funkcji mieszkaniowej. Uregulowania te służą zapewnieniu odpowiedniego dostępu do podstawowej infrastruktury społecznej.
Zakres gminnych standardów może obejmować także inne obiekty, w tym m.in.:
- przedszkola i żłobki,
- biblioteki,
- domy kultury,
- placówki ochrony zdrowia (POZ),
- posterunki Policji,
- przystanki publicznego transportu zbiorowego,
- jednostki ochrony przeciwpożarowej.
Wpływ planu ogólnego na procedurę wydawania decyzji o warunkach zabudowy
Na gruncie aktualnie obowiązujących przepisów, decyzje o warunkach zabudowy (WZ) wydawane są bezterminowo, a obszar analizowany na potrzeby ustalenia warunków zabudowy nie jest ściśle ograniczony terytorialnie – zależy on przede wszystkim od szerokości frontu inwestycyjnej działki ewidencyjnej.
Zmiana ta nastąpi od 1 lipca 2026 roku, kiedy to:
- decyzje WZ będą obowiązywać wyłącznie przez okres 5 lat od daty ich uprawomocnienia,
- maksymalny zasięg obszaru analizowanego zostanie ustawowo ograniczony do 200 metrów,
- warunkiem wydania decyzji będzie zgodność lokalizacji inwestycji z ustaleniami planu ogólnego gminy.
W praktyce oznacza to istotne ograniczenie możliwości uzyskania decyzji WZ w lokalizacjach nieuwzględnionych w planie ogólnym. Dla inwestorów oznacza to konieczność wcześniejszego zweryfikowania przeznaczenia terenu, na którym zamierzają realizować inwestycję.
Zintegrowany plan inwestycyjny w odniesieniu do kierunków zagospodarowania przestrzennego
Instytucja zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) została wprowadzona jako narzędzie umożliwiające realizację przedsięwzięć inwestycyjnych w sytuacjach, w których wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) jest wykluczone ze względu na brak zgodności z planem ogólnym lub innymi przesłankami ustawowymi. Uchwalenie ZPI odbywa się na wniosek inwestora i następuje w formie uchwały rady gminy.
ZPI swoim zakresem obejmuje teren inwestycji głównej oraz ewentualnej inwestycji uzupełniającej, przyjmując formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jego uchwalenie skutkuje utraceniem mocy obowiązującej przez dotychczasowe miejscowe plany, w całości lub w części – w zakresie, w jakim pokrywają się one z obszarem objętym ZPI.
W przypadku braków formalnych we wniosku, w szczególności niezałączenia projektu planu, inwestor zobowiązany jest do ich uzupełnienia w terminie 14 dni od wezwania. Niedochowanie tego terminu skutkuje pozostawieniem wniosku bez rozpoznania.
ZPI może stanowić podstawę realizacji zarówno inwestycji prywatnych, jak i przedsięwzięć o charakterze komercyjnym lub publicznym. Kluczowe znaczenie ma tu współpraca inwestora z jednostką samorządu terytorialnego.
Umowa urbanistyczna jako element ZPI
Integralnym elementem procedury uchwalania ZPI jest zawarcie z gminą umowy urbanistycznej, której zawarcie w formie aktu notarialnego stanowi warunek formalny wniosku. Umowa ta określa wzajemne zobowiązania stron – zarówno inwestora, jak i gminy – w zakresie realizacji inwestycji głównej i uzupełniającej.
W ramach umowy urbanistycznej inwestor może być zobowiązany m.in. do:
- przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz gminy, jeżeli działka ta stanowi część planowanej inwestycji;
- pokrycia kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w całości lub części, w tym ewentualnego nabycia nieruchomości od osoby trzeciej;
- pokrycia kosztów procedury planistycznej, tj. sporządzenia i uchwalenia ZPI, które co do zasady obciążają gminę.
Umowa urbanistyczna ma charakter dwustronny – jednostka samorządu terytorialnego również przyjmuje na siebie zobowiązania, m.in. do realizacji inwestycji uzupełniającej czy ewentualnego zwolnienia inwestora z opłaty planistycznej, która jest naliczana w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Opłata ta może wynosić maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości, a umowa urbanistyczna może przewidywać zwolnienie z jej ponoszenia.
Społeczny udział w planowaniu przestrzennym – nowe mechanizmy partycypacji
Znowelizowane przepisy wprowadzają istotne zmiany w zakresie partycypacji społecznej, których celem jest zwiększenie wpływu interesariuszy – mieszkańców, inwestorów, organizacji społecznych – na treść dokumentów planistycznych, w szczególności planu ogólnego.
W procesie planistycznym uwzględniane mają być głosy:
- osób fizycznych i prawnych,
- organów administracji publicznej,
- jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej,
- jednostek pomocniczych gminy,
- podmiotów opiniodawczo-konsultacyjnych.
Nowe regulacje nakładają na gminy obowiązek zapewnienia, aby konsultacje:
- miały powszechnie dostępny charakter,
- były prowadzone w języku niespecjalistycznym,
- umożliwiały zrozumienie skutków planowanych rozstrzygnięć
Gmina lub prezydent miasta są zobowiązani do publikowania informacji o rozpoczęciu konsultacji najpóźniej w dniu ich rozpoczęcia – w prasie lokalnej, w siedzibie urzędu, na stronie internetowej oraz w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP).
Formy i terminy konsultacji społecznych
Konsultacje społeczne mogą przybierać różnorodne formy, m.in.:
- spotkania otwarte,
- panele eksperckie,
- ankiety i geoankiety,
- prezentacje projektów dokumentów planistycznych,
- spacery studyjne i spotkania plenerowe
Udział w konsultacjach może wymagać podania danych osobowych, w tym miejsca zamieszkania, celem zapewnienia przejrzystości procesu. Dialog między interesariuszami a przedstawicielami samorządu ma charakter interaktywny – zainteresowani mają prawo zgłaszać uwagi i zadawać pytania.
Terminy realizacji konsultacji:
- Ankiety, geoankiety, zbieranie uwag – minimum 28 dni,
- Spotkania otwarte i plenerowe – mogą się odbywać nie wcześniej niż 7 dni od ogłoszenia rozpoczęcia konsultacji i nie później niż 7 dni przed ich zakończeniem.
Przed rozpoczęciem konsultacji sporządza się wykaz zgłoszonych wniosków do projektu aktu planowania przestrzennego, natomiast po ich zakończeniu przygotowywany jest raport podsumowujący przebieg konsultacji.
Rejestr Urbanistyczny – nowy standard jawności w planowaniu przestrzennym
Rejestr Urbanistyczny stanowi nową, cyfrową platformę gromadzącą i udostępniającą informacje z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Jego podstawowym celem jest zapewnienie powszechnego, nieodpłatnego i bieżącego dostępu do danych planistycznych – z wyłączeniem danych osobowych – za pośrednictwem środków komunikacji elektronicznej. Narzędzie to realizuje zasadę jawności życia publicznego, a także wzmacnia udział obywateli w procesach decyzyjnych na poziomie lokalnym.
Zakres informacyjny Rejestru Urbanistycznego
Rejestr obejmuje informacje i dane wynikające z dokumentów i aktów podejmowanych w ramach procedur planistycznych oraz rewitalizacyjnych, w szczególności:
- Uchwały o przystąpieniu do sporządzenia:
- aktu planowania przestrzennego (planu ogólnego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ZPI),
- gminnego programu rewitalizacji,
- strategii rozwoju gminy lub strategii ponadlokalnej,
- wyznaczenia obszarów zdegradowanych i rewitalizacji,
- ustanowienia Specjalnej Strefy Rewitalizacji (SSR).
- Wnioski o:
- sporządzenie lub zmianę planu ogólnego,
- sporządzenie lub zmianę planu miejscowego,
- uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI),
- wydanie decyzji o warunkach zabudowy (z wyłączeniem terenów zamkniętych w rozumieniu przepisów szczególnych).
- Wydane decyzje administracyjne:
- decyzje o warunkach zabudowy (z wyłączeniem terenów zamkniętych),
- uchwały dotyczące aktualności dokumentów planistycznych.
- Akty nadzoru i orzeczenia:
- zarządzenia zastępcze wojewody dotyczące uchwalenia aktów planowania przestrzennego,
- rozstrzygnięcia nadzorcze stwierdzające nieważność aktów planistycznych,
- orzeczenia sądów administracyjnych w sprawach aktów planowania przestrzennego oraz decyzji WZ.
Projekty aktów udostępniane w Rejestrze Urbanistycznym
W ramach transparentności procedur planistycznych Rejestr zawiera również:
- projekty aktów planowania przestrzennego (wraz z prognozami oddziaływania na środowisko, uzasadnieniami i raportami),
- projekty gminnych programów rewitalizacji,
- projekty uchwał o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i rewitalizacji,
- projekty uchwał o ustanowieniu SSR,
- projekty strategii rozwoju gminy i strategii ponadlokalnej.
Wszystkie dokumenty udostępniane w ramach Rejestru muszą być zgodne z aktualnym stanem procedur planistycznych i zawierać wymagane przepisami załączniki oraz raporty.
Cel i znaczenie Rejestru Urbanistycznego
Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego ma na celu zwiększenie transparentności działań planistycznychprowadzonych przez organy jednostek samorządu terytorialnego. Dostęp do aktualnych danych umożliwi każdemu zainteresowanemu — w tym mieszkańcom, inwestorom czy organizacjom społecznym — bieżące śledzenie zmian w polityce przestrzennej gminy, prowadzonych konsultacji społecznych, a także statusu podejmowanych uchwał i decyzji.
Rejestr pozwala na:
- monitorowanie procedur planistycznych od momentu złożenia wniosku do przyjęcia uchwały,
- wgląd do treści projektów aktów udostępnionych w ramach konsultacji społecznych,
- szybszą identyfikację obszarów objętych planowaniem lub rewitalizacją,
- przeciwdziałanie praktyce ograniczonego informowania społeczeństwa o zmianach w dokumentach planistycznych.
Rejestr Urbanistyczny jako narzędzie przeciwdziałania wykluczeniu informacyjnemu
Dotychczas praktyka samorządów w zakresie informowania mieszkańców o procedurach planistycznych nierzadko ograniczała się do publikacji lakonicznych ogłoszeń w Biuletynie Informacji Publicznej, bez zapewnienia realnego dostępu do pełnych treści dokumentów. W efekcie wielu interesariuszy dowiadywało się o istotnych inwestycjach dopiero w fazie realizacji.
Rejestr Urbanistyczny ma stanowić odpowiedź na ten deficyt informacyjny, tworząc jednolitą, dostępną platformę, która aktywizuje obywateli i wspiera partycypację społeczną. Dzięki niej lokalne społeczności będą mogły w większym stopniu uczestniczyć w kształtowaniu przestrzeni, w której żyją i funkcjonują.
Obszar uzupełnienia zabudowy – co to jest i jak go wyznaczyć?
Obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ) to nowa kategoria wprowadzona w przepisach dotyczących planowania przestrzennego. Jego celem jest uporządkowanie rozwoju urbanistycznego gmin oraz umożliwienie lokalizacji nowych inwestycji w istniejącej strukturze zabudowy.
Nowe przepisy określające zasady wyznaczania OUZ zawarte są w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r..
Co to jest obszar uzupełnienia zabudowy?
Zgodnie z art. 13a ust. 4 ustawy, obszary uzupełnienia zabudowy są elementem planu ogólnego gminy. Obok nich plan ogólny może zawierać także obszary zabudowy śródmiejskiej.
OUZ wskazują miejsca, gdzie możliwa będzie zabudowa uzupełniająca w ramach istniejącej struktury przestrzennej. Dotyczą one konkretnych kategorii budynków, zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych (KŚT):
- budynki przemysłowe (KŚT 101),
- budynki handlowo-usługowe (KŚT 103),
- budynki biurowe (KŚT 105),
- budynki służby zdrowia (KŚT 106),
- budynki oświaty, nauki, kultury, sportu (KŚT 107),
- pozostałe budynki mieszkalne (KŚT 109),
- budynki mieszkalne (KŚT 110).
Jak wyznacza się obszar uzupełnienia zabudowy?
Aby teren został zakwalifikowany jako obszar uzupełnienia zabudowy, musi spełniać szereg warunków technicznych i przestrzennych:
- Minimum 5 budynków (z kategorii wskazanych w KŚT) musi być zgrupowanych w odległości nie większej niż 100 metrów od siebie.
- Tworzy się obrys tych budynków, poszerzony o 50 metrów od ich granicy.
- Do tego obszaru dodaje się działkę o powierzchni do 5000 m².
- Całość otacza się krzywą, która skraca obszar o 40 metrów z każdej strony – to daje finalny kształt OUZ.
Czy gmina może rozszerzyć OUZ?
Tak, ale tylko w ograniczonym zakresie. Dopuszcza się rozszerzenie obszaru uzupełnienia zabudowy zgodnie ze wzorem:
Pp = 25 % * (Pb – Pu)
przy czym:
Pp – oznacza maksymalną powierzchnię powiększenia obszaru uzupełnienia zabudowy, która została wyznaczona w wyniku rozszerzania tego obszaru
Pb – oznacza obszar uzupełnienia zabudowy, który nie przekracza powierzchni 5 tys. m2, mający obrys z każdej strony zaznaczoną krzywą
Pu – oznacza minimalną powierzchnię obszaru uzupełnienia zabudowy, która spełnia minimalne warunki: tj. zgrupowanie wynoszące nie mniej niż 5 budynków, między którymi odległość wynosi maksymalnie 100 m. Dodatkowo rozszerzenie może być zwiększone nie więcej niż o 50% tak wyliczonego obszaru.
Jakie znaczenie ma obszar uzupełnienia zabudowy dla inwestora?
Wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym jest kluczowe dla:
- możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
- dopuszczenia zabudowy mieszkaniowej lub usługowej,
- realizacji inwestycji w obszarach już częściowo zagospodarowanych.
Dlatego warto monitorować prace nad planem ogólnym gminy i składać odpowiednie wnioski lub uwagi w trakcie procedury planistycznej.
Pomoc prawna w sprawach planowania przestrzennego
Nasza kancelaria prawna z Płocka oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie planowania przestrzennego, w tym:
- sporządzanie wniosków i uwag do planu ogólnego gminy,
- reprezentacja w postępowaniach przed organami gminy,
- pomoc w uzyskaniu warunków zabudowy,
- odwołania od decyzji odmownych,
- prowadzenie spraw o odrolnienie działki.
Skontaktuj się z adwokatem – bezpieczna inwestycja to dobrze zaplanowana inwestycja
Zmienione przepisy o planowaniu przestrzennym wymagają szybkiego i świadomego działania. Zadbaj o swoją działkę i inwestycję – skonsultuj się z adwokatem już dziś.
Adwokat z Płocka – profesjonalne wsparcie prawne w zakresie nieruchomości i planowania przestrzennego. Działam na terenie całego kraju.