Z dniem 1 lipca 2026 roku wejdą w życie nowe regulacje w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego, wprowadzające fundamentalne zmiany w procedurze wydawania decyzji o warunkach zabudowy (decyzji WZ). Choć pozostał jeszcze czas, już teraz warto zapoznać się z nadchodzącymi zmianami oraz ich potencjalnymi konsekwencjami dla inwestorów.
Pośpiech w 2025 roku – dlaczego inwestorzy wnioskują o warunki zabudowy?
Uchwalane przez gminy tzw. plany ogólne, które zastąpią dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, mogą skutkować ograniczeniem możliwości zabudowy na wielu nieruchomościach. W praktyce oznacza to, że działki, które obecnie mają potencjał inwestycyjny, mogą go utracić, jeżeli ich przeznaczenie w planie ogólnym będzie niekorzystne.
Z tego względu inwestorzy już teraz intensyfikują działania mające na celu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o obowiązujące jeszcze przepisy. Kluczowe znaczenie ma tutaj moment złożenia wniosku – jeśli decyzja WZ zostanie wydana i uprawomocni się przed uchwaleniem planu ogólnego, inwestor zachowa możliwość realizacji inwestycji na dotychczasowych zasadach.
Uwaga: jeżeli gmina nie uchwali planu ogólnego do 1 lipca 2026 roku, postępowania w sprawie warunków zabudowy zostaną wstrzymane aż do momentu jego uchwalenia. Co istotne – nawet po jego wejściu w życie nie ma gwarancji, że postanowienia planu będą korzystne dla danego terenu.
Do kiedy można ubiegać się o decyzję WZ na korzystnych zasadach?
Zgodnie z przepisami przejściowymi, możliwość uzyskania decyzji WZ w obecnym stanie prawnym wygasa 30 czerwca 2026 r. Do tego momentu wnioski będą rozpatrywane według aktualnych, mniej restrykcyjnych przepisów.
Czym jest decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) to akt administracyjny wydawany w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stanowi ona podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę, określając dopuszczalne parametry i sposób zagospodarowania konkretnej działki.
Obowiązujące obecnie przepisy przewidują, że decyzje WZ, które zostaną wydane i staną się ostateczne przed 01 lipca 2026 roku, będą obowiązywały bezterminowo, co czyni je szczególnie atrakcyjnym narzędziem w procesie planowania inwestycji.
Studium a plan ogólny – co obowiązuje do 2026 roku?
Do momentu uchwalenia planu ogólnego gminy nadal obowiązuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Choć nie jest już ono uchwalane w nowej formie, zachowuje moc obowiązującą do 30 czerwca 2026 roku. Oznacza to, że do tego czasu możliwe jest uzyskiwanie decyzji WZ w oparciu o zapisy studium – o ile gmina nie uchwali wcześniej planu ogólnego.
Plan ogólny – nowy instrument planowania przestrzennego od 2026 roku
Jedną z kluczowych reform wynikających z nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wejdzie w życie 1 stycznia 2026 roku, jest wprowadzenie planu ogólnego gminy. Nowy dokument planistyczny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i stanie się obligatoryjnym elementem systemu planowania przestrzennego na poziomie lokalnym.
Czym jest plan ogólny?
Plan ogólny to akt prawa miejscowego, który będzie stanowił podstawę dla uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). W odróżnieniu od studium, plan ogólny będzie dokumentem prawnie wiążącym, a jego ustalenia będą obligatoryjne zarówno dla organów planistycznych, jak i inwestorów.
Termin na uchwalenie planu ogólnego przez każdą gminę mija 31 grudnia 2025 roku. Brak uchwalenia tego aktu skutkuje zawieszeniem możliwości wydawania decyzji WZ do czasu jego przyjęcia.
O planie ogólnym możesz więcej przeczytać tu.
Struktura planu ogólnego – strefy planistyczne i standardy urbanistyczne
Zasadniczym elementem planu ogólnego będzie podział gminy na strefy planistyczne, z których każda zostanie przypisana do jednej z 13 kategorii, uwzględniających dominujący sposób użytkowania terenu. Ponadto, każda strefa zostanie opisana poprzez standardy urbanistyczne, m.in. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
Struktura planu ogólnego – strefy planistyczne i standardy urbanistyczne
Zasadniczym elementem planu ogólnego będzie podział gminy na strefy planistyczne, z których każda zostanie przypisana do jednej z 13 kategorii, uwzględniających dominujący sposób użytkowania terenu. Ponadto, każda strefa zostanie opisana poprzez standardy urbanistyczne, m.in. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
Wykaz stref planistycznych:
- Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną
- Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną
- Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową
- Strefa usługowa
- Strefa handlu wielkopowierzchniowego
- Strefa gospodarcza
- Strefa produkcji rolniczej
- Strefa infrastrukturalna
- Strefa zieleni i rekreacji
- Strefa cmentarzy
- Strefa górnictwa
- Strefa otwarta
- Strefa komunikacyjna
Każda działka ewidencyjna będzie mogła zostać przypisana wyłącznie do jednej strefy planistycznej.
Szerzej o strefach planistycznych pisałem tu.
Czy plany ogólne zastąpią miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego?
W związku z reformą planowania przestrzennego, wielu inwestorów zadaje sobie pytanie: czy plan ogólny gminy zastąpi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)? Odpowiedź jest jednoznaczna – nie. Nowo wprowadzany plan ogólny nie uchyla obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a jedynie zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
W konsekwencji, obowiązujące MPZP zachowują swoją moc prawną, a ustalenia planu ogólnego będą miały zastosowanie wyłącznie do nowych planów miejscowych, uchwalanych po jego wejściu w życie. Do końca 2025 roku gminy będą kontynuowały uchwalanie MPZP w oparciu o obowiązujące studium.
Plan ogólny a warunki zabudowy – najważniejsze zmiany od 1 lipca 2026 r.
Kluczowa zmiana, która szczególnie interesuje inwestorów, dotyczy wpływu planu ogólnego na procedurę wydawania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. decyzji WZ). Od 1 lipca 2026 r. decyzja WZ będzie mogła zostać wydana wyłącznie pod warunkiem, że:
- gmina uchwaliła plan ogólny;
- teren inwestycji został wskazany jako obszar uzupełnienia zabudowy;
- projektowana inwestycja jest zgodna z ustaleniami planu ogólnego;
- parametry zabudowy określone w decyzji WZ są precyzyjnie zdefiniowane;
- decyzja WZ będzie obowiązywała przez okres 5 lat od dnia uprawomocnienia się.
Co grozi inwestorom od 2026 r.?
Zgodnie z przepisami przejściowymi, brak uchwalenia planu ogólnego w terminie do końca czerwca 2026 r. może spowodować paraliż decyzyjny w zakresie wydawania warunków zabudowy. W gminach nieposiadających MPZP, a także bez uchwalonego planu ogólnego, wydanie decyzji WZ nie będzie możliwe, co uniemożliwi realizację inwestycji.
Biorąc pod uwagę, że pokrycie kraju planami miejscowymi wynosi jedynie ok. 32%, istnieje wysokie ryzyko, że wiele inwestycji nie będzie mogło być zrealizowanych bez wcześniejszego uzyskania decyzji WZ na dotychczasowych zasadach – do końca 2025 r.
Czym są obszary uzupełnienia zabudowy?
Plan ogólny gminy będzie wskazywał tzw. obszary uzupełnienia zabudowy – tylko na ich terenie będzie możliwe wydanie decyzji WZ. Szczegółowe zasady ich wyznaczania określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r.
Obszar ten musi spełniać m.in. następujące kryteria:
- obejmować zgrupowanie co najmniej 5 budynków, zlokalizowanych w odległości maks. 100 m od siebie;
- zawierać budynki zgodne z KŚT (np. budynki mieszkalne, usługowe, przemysłowe, oświatowe, zdrowotne);
- być wyznaczony zgodnie z algorytmem zawartym w rozporządzeniu – z zastosowaniem krzywych odległości 50 m i 40 m oraz ograniczeniem powierzchni do 5000 m².
Gminne standardy urbanistyczne – nowy element polityki przestrzennej
Gminne standardy urbanistyczne stanowią obowiązkowy element planu ogólnego. Określają one:
- katalog stref planistycznych (obowiązkowy),
- standardy dostępności do infrastruktury społecznej (fakultatywny).
Standardy te mogą obejmować m.in. minimalne odległości do szkoły podstawowej, terenów zieleni, przedszkoli czy placówek kultury. Przykładowo, gmina może wskazać, że działka inwestycyjna musi znajdować się w odległości nie większej niż 1500 m od szkoły podstawowej.
Jakie parametry zabudowy określa decyzja WZ?
Nowe przepisy przewidują, że decyzja o warunkach zabudowy musi zawierać precyzyjne określenie m.in.:
- linii zabudowy;
- intensywności zabudowy (łącznie oraz nadziemnej – z tolerancją 20%);
- udziału powierzchni zabudowanej;
- szerokości elewacji frontowej (z tolerancją 20%);
- wysokości zabudowy;
- geometrii dachu;
- minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej;
- liczby miejsc parkingowych.
Pytania inwestorów – odpowiedzi prawne
Czy decyzja WZ będzie mogła być wydana dla każdej działki?
Nie. Decyzja WZ będzie możliwa tylko w przypadku, gdy działka znajduje się na terenie wyznaczonym w planie ogólnym jako obszar uzupełnienia zabudowy.
Czy plan ogólny będzie podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę?
Nie. Pozwolenie na budowę nadal będzie wydawane na podstawie MPZP lub – w przypadku jego braku – na podstawie decyzji WZ.
Czy po wejściu w życie planu ogólnego można złożyć wniosek o WZ?
Tak, ale tylko dla działek objętych obszarem uzupełnienia zabudowy oraz przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym. Decyzje WZ wydane po 1 stycznia 2026 r. będą miały termin ważności 5 lat.
Czy dotychczasowe decyzje WZ wygasną?
Nie. Decyzje WZ, które staną się prawomocne do końca 2025 roku, będą ważne bezterminowo, chyba że zostanie uchwalony plan miejscowy, który je wykluczy.
Pomoc prawna przy warunkach zabudowy i planach ogólnych
Nowelizacja przepisów o planowaniu przestrzennym wprowadza istotne ograniczenia dla procesu inwestycyjnego. W związku z tym rekomenduję, aby:
- jak najszybciej uzyskać decyzję WZ – jeszcze na dotychczasowych zasadach,
- monitorować proces uchwalania planu ogólnego w danej gminie,
- przygotować się do składania wniosków, uwag lub odwołań związanych z nowym planem.
Potrzebujesz wsparcia prawnego? Kancelaria specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego. Oferuję pomoc m.in. w zakresie:
- uzyskania decyzji WZ przed końcem 2025 roku,
- zaskarżenia negatywnej decyzji o warunkach zabudowy,
- przygotowania uwag do projektu planu ogólnego,
- procedur odrolnienia gruntów.
Potrzebujesz prawnika z Sochaczewa lub Płocka. Zapraszam do kontaktu – chętnie doradzę w Twojej sprawie związanej z prawem nieruchomości.